Gestione affitti brevi a Roma
Dall'annuncio al bonifico, la tua casa a Roma la segue un team di oltre 20 persone.
Se preferisci una telefonata, chiama il +39 378 004 9756, anche su WhatsApp.
I nostri partner
In breve. Pro Pro Manager è il marchio di M2AB Srls e segue case in affitto breve, transitorio e garantito per i proprietari di Roma dal 2021. Pensiamo noi ad annuncio, prezzi, ospiti, pulizie e manutenzione. Con l'affitto breve versiamo noi la ritenuta del 21% e il compenso è una percentuale sugli incassi, quindi paghi quando incassi. Si comincia con la nostra analisi gratuita della tua casa.
Cosa comprende la gestione affitti brevi a Roma con Pro Pro Manager?
La nostra soluzione per gli affitti brevi a Roma comprende annuncio, prezzi, ospiti, check-in, pulizie, manutenzione, tasse e rendiconto, con un solo referente per te. Pro Pro Manager lavora a Roma dal 2021.
Prima studiamo la casa e la zona, poi pubblichiamo l'annuncio su Airbnb, Booking e altri portali. Il pricing dinamico è il metodo con cui cambiamo il prezzo di ogni notte secondo stagione, domanda ed eventi in città. Rispondiamo agli ospiti, verifichiamo i documenti prima dell'arrivo e organizziamo pulizie, biancheria e manutenzione. Tu controlli prenotazioni e incassi dal portale proprietari, quando vuoi. Per esempio, se un ospite ha un problema alle 23, lo segue il nostro team e non tu. Nel 2026 abbiamo speso più di 25.000 euro in formazione e aggiornamento. Le voci una per una sono nella pagina con i nostri servizi, e come lavoriamo lo spiega quella sul property manager a Roma.
Quali formule di affitto propone Pro Pro Manager a Roma?
Le formule di Pro Pro Manager sono tre: affitto breve, affitto transitorio e affitto garantito. La scelta dipende dalla casa, dalla zona e da quanto vuoi seguire tu. La facciamo insieme dopo l'analisi gratuita. Un esempio: una proprietaria aveva rimesso a nuovo la casa per affittarla con il transitorio. Abbiamo seguito la casa fino all'ultimo contratto, poi l'abbiamo messa in affitto breve, perché secondo la nostra analisi poteva guadagnare molto di più.
Soggiorni fino a 30 giorni su Airbnb, Booking e altri portali, per turisti, lavoratori in trasferta e nomadi digitali. Seguiamo noi anche la cedolare secca al 21%.
Contratti da 6 a 18 mesi per lavoratori fuori sede e studenti. Cerchiamo sui portali e selezioniamo il tipo di inquilino che vuoi tu.
Ricevi un importo fisso ogni mese, anche quando la casa resta vuota, perché il rischio dei mesi senza ospiti è a carico nostro. È la formula per chi vuole entrate stabili.
Quanto può rendere la tua casa a Roma con l'affitto breve?
Nei nostri appartamenti a Roma gli affitti brevi fatti bene rendono dal 40 al 70% in più dell'affitto normale, già tolti la nostra percentuale e i costi. La cifra dipende dalla casa e dalla zona: a Trastevere siamo intorno al +60%, a San Giovanni fino al +70%.
Un caso reale: un appartamento di circa 55 metri quadri a San Lorenzo, per 4 persone e arredato con mobili Ikea e Leroy Merlin, rende circa 2.500 euro al mese prima della cedolare (cifra stimata). Uno di 55 metri quadri sotto il Colosseo rende circa 3.200 euro al mese, tolti percentuale e pulizie, ma è stato pagato quasi 500.000 euro, quindi rispetto al prezzo d'acquisto rientra molto più tardi. L'occupazione dei nostri appartamenti va dal 90 al 100% in alta stagione, e in bassa stagione alcuni arrivano all'80%. Per la tua casa la stima arriva con l'analisi gratuita. Il confronto con transitorio e 4+4 è nella guida affitto breve, transitorio o lungo a Roma.
Quanto costa affidare la casa a Pro Pro Manager?
Per gli affitti brevi, affidare la casa a Pro Pro Manager costa una percentuale sugli incassi, senza canone fisso. Se tu non incassi, noi non guadagniamo. La percentuale e la base su cui si calcola le scriviamo nel preventivo, dopo la nostra analisi dell'immobile.
Foto professionali, annuncio, home staging iniziale e avvio delle pratiche non si pagano in anticipo, perché l'investimento iniziale è a carico nostro. Quindi, prima di accettare una casa, controlliamo che possa rendere. Sul totale pesa anche la commissione del portale, che non dipende da noi: dal 13 ottobre 2026 Airbnb trattiene una commissione unica del 15,5%, che con l'IVA al 22% arriva al 18,91% per chi non ha partita IVA (nostro calcolo). In pratica, su una notte da 100 euro restano 60,09 euro dopo la commissione con IVA e la cedolare al 21%. Per confrontare due preventivi guarda la guida su percentuali e base di calcolo dei property manager a Roma.
Chi pensa a tasse e burocrazia degli affitti brevi a Roma?
Tasse e burocrazia degli affitti brevi a Roma le segue Pro Pro Manager, che per i proprietari fa da sostituto d'imposta. Il sostituto d'imposta è l'intermediario che trattiene la tassa sugli incassi e la versa allo Stato al posto tuo.
Noi tratteniamo la ritenuta del 21%, per esempio 210 euro su 1.000 euro di affitto, e la versiamo con il modello F24 entro il 16 del mese dopo. Secondo l'Agenzia delle Entrate la cedolare secca è al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo. All'avvio il nostro reparto burocrazia prepara le pratiche in un giorno, compreso il CIN del Ministero del Turismo. Senza CIN la multa va da 800 a 8.000 euro. Poi registriamo gli ospiti su Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Il contributo di soggiorno delle prenotazioni su Airbnb lo versa la piattaforma; sugli altri portali lo incassiamo noi e lo versiamo a Roma Capitale.
Conviene fare da solo o affidare la casa a un property manager a Roma?
Affidare la casa conviene quando ospiti, pulizie, prezzi e pratiche ti costano più tempo e soldi del compenso che paghi. A Trastevere, per esempio, un proprietario prima faceva tutto da solo, dalla biancheria ai check-in di notte, ed era sempre stressato. Su circa 1.500 euro lordi al mese gli restavano sì e no 500 euro. Con noi gli restano in media più di 2.000 euro netti al mese, già tolti compenso e costi. Il dato riguarda un solo appartamento.
✕Se fai da solo
- ✕Rispondi tu agli ospiti, anche di notte.
- ✕Rischi di tenere lo stesso prezzo per mesi.
- ✕Organizzi tu pulizie, biancheria e check-in.
- ✕Segui da solo Alloggiati Web, CIN e cedolare.
- ✕Le mancanze le scopri tu: per la carta igienica finita abbiamo visto recensioni da 2 stelle.
Con Pro Pro Manager
- Strategia su misura per i tuoi affitti brevi a Roma, dopo l'analisi gratuita.
- Prezzi aggiornati con il pricing dinamico.
- Risposte agli ospiti in chat 24 ore su 24, anche con l'intelligenza artificiale.
- Sostituto d'imposta per la cedolare secca.
- Portale proprietari con prenotazioni, incassi e rendiconto.
Come si inizia con Pro Pro Manager?
Passo 1: analisi gratuita del tuo immobile
Con Pro Pro Manager si inizia dall'analisi gratuita, che costa 0 euro ed è il primo dei tre passi del nostro Metodo Rendita Serena per gli affitti brevi a Roma. Studiamo la zona su Airbnb e Booking, confrontiamo le case simili alla tua e poi ti mandiamo una proposta scritta, con la percentuale e la base di calcolo. Ad esempio, per una casa vuota a Colli Portuensi abbiamo raccolto 128 preventivi di 16 case simili a ottobre 2026. Se i conti non tornano, te lo diciamo prima di cominciare.
Passo 2: pratiche, foto e annuncio
Il secondo passo è la preparazione della casa, e per te costa 0 euro in anticipo perché l'investimento iniziale è a carico nostro. Il reparto burocrazia prepara le pratiche in un giorno. Poi facciamo le foto professionali, scriviamo l'annuncio su Airbnb e Booking e impostiamo il pricing dinamico, mentre l'home staging lo cura il reparto di interior design creato dalla co-fondatrice Michelle Padella. Per esempio, a un proprietario di Trastevere abbiamo imbiancato la casa a spese nostre. Per CIN e credenziali di Alloggiati Web di solito passano circa tre settimane, e finora nessuna pratica che abbiamo gestito si è bloccata.
Passo 3: ospiti, check-in e pulizie ogni giorno
Il terzo passo è l'affitto seguito ogni giorno: messaggi su Airbnb e Booking, check-in, pulizie, biancheria e manutenzione. Preferiamo il check-in a distanza, con documenti e selfie verificati prima dell'arrivo e il volto riconosciuto all'apertura della porta. In pratica, nei nostri appartamenti andiamo sul posto circa 1 o 2 volte su 100 check-in a distanza. Il check-in di persona lo facciamo nelle ville o su richiesta del proprietario, e costa da 25 euro in su a suo carico.
Quali guide sugli affitti brevi a Roma puoi leggere prima di decidere?
Le guide le scrive Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager, con i dati che abbiamo raccolto nei nostri appartamenti e le fonti ufficiali, come Agenzia delle Entrate e Roma Capitale. L'ultima è uscita l'8 novembre 2026. Le aggiorniamo quando cambiano le regole, e se hai tempo per una sola, leggi la prima.
- Affitto breve o transitorio a Roma, oppure lungo: quale conviene nel 2026: le tre formule a confronto.
- Quanto rende un affitto breve a Roma nel 2026: i conti veri: dal lordo al netto.
- Quanto costa un property manager a Roma nel 2026: i modelli di compenso e l'IVA.
- Commissione Airbnb al 15,5% dal 13 ottobre: i conti per Roma: l'effetto sul tuo incasso.
- Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: quanto paghi e come si versa: 21% o 26%.
- Normativa affitti brevi a Roma nel 2026: la guida per i proprietari: obblighi e sanzioni.
- CIN per affitti brevi: come richiederlo e verificarlo: la procedura.
- Alloggiati Web e tassa di soggiorno a Roma: la guida 2026: ospiti e contributo.
- Regole della casa su Airbnb dal 20 novembre 2026: cosa cambia per chi affitta a Roma: le novità.
- Contratto transitorio: quali motivazioni valgono a Roma: esigenze e documenti.
- 12 controlli per scegliere un property manager affidabile a Roma: prima di firmare.
Domande frequenti
Sì, se per agenzia intendi un'azienda che segue la casa per conto del proprietario, dall'annuncio al bonifico. Pro Pro Manager è il marchio di M2AB Srls, partita IVA 18252361003, e lavora a Roma dal 2021. Non vendiamo case e non cerchiamo acquirenti. In pratica lavoriamo sugli incassi, e nei nostri appartamenti il compenso è una percentuale di quello che la casa incassa su Airbnb e sugli altri portali.
Dipende dalla zona e dalla casa. Secondo la nostra esperienza il transitorio da 6 a 18 mesi va bene nelle zone universitarie lontane dal centro, mentre le zone fuori dal centro ma collegate bene dalla metro funzionano per l'affitto breve. Nel caso di una nostra proprietaria di San Giovanni, gli studenti a cui affittava le hanno rovinato la casa. L'abbiamo rifatta insieme e poi messa in affitto breve, e oggi guadagna fino al 70% in più.
Non prendiamo le case in cui il proprietario vive e che vorrebbe affittare solo quando parte. Prima di accettare un immobile controlliamo anche che sia in regola. Ad esempio, abbiamo verificato la visura di un immobile comprato per l'affitto breve e risultava C/2, cioè magazzino, quindi l'abbiamo rifiutato. Prendiamo solo case con cui si può guadagnare, perché per foto, annuncio, home staging iniziale e pratiche paghi 0 euro in anticipo.
L'area in cui lavoriamo è la città di Roma, con i comuni limitrofi. Secondo i nostri dati, nell'estate 2026 seguivamo appartamenti a Trastevere, Prati, Termini, Trionfale, Monteverde e al Tuscolano, e seguiamo case anche a San Giovanni e sotto il Colosseo. Per una zona nuova partiamo dall'analisi gratuita sulle case simili su Airbnb e Booking. Per esempio, una nostra proprietaria abita in Puglia e ci ha affidato anche la seconda casa che ha comprato a Roma.
Ogni mese ricevi il rendiconto con incassi, commissioni e spese, e il bonifico entro il 10 del mese dopo. Poi, a inizio anno, ti mandiamo la Certificazione Unica con canoni e ritenute entro il 16 marzo. Per esempio, sulla ritenuta del 21% non devi compilare nessun F24, perché la versiamo noi. Se la casa è la seconda, al 26%, il 5% che manca lo paghi con il saldo in dichiarazione.
Come richiedi l'analisi gratuita della tua casa a Roma?
Per richiedere l'analisi gratuita della tua casa a Roma compila il modulo qui sotto. L'analisi costa 0 euro e ci servono la via, i metri quadri e lo stato della casa. Le foto aiutano molto. Senza foto, per esempio, ci è difficile capire che tipo di immobile è e quanto può rendere. Se non le hai a portata di mano, mandacele dopo su WhatsApp. Con questi dati confrontiamo la tua casa con quelle simili su Airbnb e Booking nella stessa zona e stimiamo un rendimento realistico, come facciamo dal 2021. Poi ti diciamo quale formula conviene: affitto breve, transitorio da 6 a 18 mesi o affitto garantito. Se preferisci parlare con una persona, chiama il +39 378 004 9756 o scrivi su WhatsApp. Dopo l'invio ti rispondiamo con l'analisi della tua casa.